Promesa de compraventa: los 4 requisitos y qué revisar

Es un contrato preparatorio: las partes todavía no venden, se comprometen a firmar la venta más adelante, con un precio y unas condiciones ya acordadas.

Sirve para amarrar el negocio mientras llega el día de la escritura, por ejemplo, cuando el comprador espera un crédito.

La promesa no lo hace dueño. La venta de un inmueble solo es perfecta cuando se otorga la escritura pública (artículo 1857 del Código Civil), y la propiedad pasa al comprador cuando esa escritura se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (artículo 756).

Cuatro, que fija el artículo 1611 del Código Civil (reemplazado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887). Si falta uno, la promesa no produce obligación alguna.

1. Que conste por escrito. Lo acordado de palabra no cumple este requisito.
2. Que la venta prometida sea válida. Las partes deben ser capaces y consentir sin vicios, y el objeto y la causa deben ser lícitos (artículo 1502).
3. Que fije la época de la escritura. Debe tener un plazo o una condición que diga cuándo se firma la compraventa.
4. Que el negocio quede completo. Debe estar tan determinado que solo falten las formalidades legales y la tradición: la escritura pública y su registro.

La ley no exige notaría ni escritura pública para la promesa: basta un documento escrito. Reconocer las firmas ante notario es opcional.

Todo lo necesario para que el día de la escritura no quede nada por negociar.

Si el pago depende de un crédito, deje escrito qué pasa si el banco no lo aprueba a tiempo.

Las arras son el dinero u otra cosa que una parte entrega a la otra como garantía del negocio. El Código Civil distingue dos clases, y la diferencia pesa si alguien se arrepiente.

• De retractación: permiten echarse atrás. Si se arrepiente quien las dio, las pierde; si se arrepiente quien las recibió, las devuelve dobladas (artículo 1859). Si no se fijó hasta cuándo, el Código Civil limita la retractación en la compraventa con arras a dos meses desde el acuerdo (artículo 1860).
• Confirmatorias: se entregan como parte del precio o como señal de que el negocio quedó cerrado, y no dan derecho a retractarse (artículo 1861).

La cláusula penal es distinta: es la sanción que las partes pactan para quien incumpla (artículo 1592). Salvo que la promesa lo permita expresamente, no se pueden cobrar a la vez la sanción y los perjuicios: hay que escoger una de las dos (artículo 1600).

Primero, el certificado de tradición y libertad del inmueble: muestra quién es el dueño inscrito y si hay hipotecas, embargos, demandas o limitaciones como el patrimonio de familia.

Según la Ley 1579 de 2012 (artículo 8), todo eso consta en el folio de matrícula. El certificado se pide en línea en certificados.supernotariado.gov.co, con la oficina de registro y el número de matrícula. Valores de 2026 según la Resolución 17266 de la Supernotariado; los folios muy extensos pueden costar más.

Después, revise:

• Que quien vende sea el dueño que aparece en el certificado, o que tenga un poder del dueño para vender.
• Si el inmueble tiene afectación a vivienda familiar: para venderlo se necesita la firma de ambos cónyuges o, si su unión dura al menos dos años, de ambos compañeros permanentes (Ley 258 de 1996, artículos 3 y 12).
• Si viene de una herencia sin repartir: el heredero no vende el inmueble, solo sus derechos en la sucesión, y esa venta se inscribe como falsa tradición, es decir, sin transferir la propiedad.
• Pida un estudio de títulos: un abogado revisa las escrituras anteriores para confirmar que la cadena de dueños esté en orden.

Los más delicados son dejar la fecha en el aire, entregar dinero sin respaldo y no comprobar quién es el dueño.

Un modelo de internet sirve de punto de partida, pero no revisa el inmueble: lea cada cláusula con calma y consulte sus dudas con un abogado antes de firmar.

La parte que cumplió puede pedir al juez que obligue a la otra a cumplir o que declare resuelta (terminada) la promesa, con indemnización de perjuicios (artículo 1546 del Código Civil).

Para reclamar hay que haber cumplido o estar listo para cumplir (artículo 1609). La Corte Suprema ha dicho que no basta con ir a la notaría el día pactado: hay que llegar con lo necesario para firmar, como los comprobantes fiscales que el notario debe exigir (sentencia SC4801 de 2020).

Si la otra parte se niega a firmar, la ley prevé un proceso ejecutivo: si el demandado no firma la escritura en los tres días siguientes a la notificación de la orden del juez, este la firma en su nombre. Para pedirlo hay que embargar antes el inmueble (artículo 434 del Código General del Proceso).

Si el reclamo va a un proceso declarativo, como el de resolución, por regla general primero hay que intentar una conciliación (Ley 2220 de 2022, artículo 68). Más sobre reclamar en incumplimiento de contrato.